гр. ЛЕВСКИ, _06.12._ 2011 г.
Левченски
районен съд в публичното съдебно заседание на _седми ноември_ 2011 г. в състав:
Съдебни заседатели:
Членове:
при участието на секретаря _Я.Д._ и прокурора __, като разгледа докладваното от съдия
Атанасова гр. дело № _451_ по описа за _2011_ год., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 26 ал.2 изр. 1 пр. 5 от
ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че ищцата
е придобила по наследство недвижим имот – поземлен имот с площ от 544 кв.м.
находящ се в *, заедно с построените в него жилищна
сграда на един етаж със застроена площ от 16 кв.м., жилищна сграда на един етаж
със застроена площ от 126 кв.м. и стопанска сграда на един етаж със застроена
площ от 61 кв.м. Твърди се, че през месец октомври 2006 г. ответниците
предложили на ищцата да им предостави право на строеж, а тя да получи правото
на собственост върху част от новопостроената сграда, която ответниците ще се
задължат да построят в срок от 18 месеца. В резултат на проведените преговори
се твърди, че е постигнато устно споразумение и на 11.10.2006 г. ищцата и
ответниците сключили предварителен договор, съдържащ подробни клаузи относно
построяването на жилищна сграда с магазини. Твърди се, че ответниците се
задължили в 18-месечен срок да извършат строежа на сградата с инвестиционен
заем от банка и собствени средства, като съгласно предварителния договор е
следвало да предоставят на ищцата жилищен етаж в новопостроената сграда, а
разпределението на магазините да се осъществи след одобрение на архитектурния
план. Със същия договор ответниците се задължили да не отчуждават
разпределените им етажи, заедно с магазините на трети лица, както и че са се
задължили срещу отстъпеното им вещо право на ползване да издържат и гледат
ищцата до края на живота й, а докато трае строежа да й заплащат издръжка в
размер на 600 лв. месечно, считано от започване на строежа.
Твърди се също така, че около седмица
след подписване на договора ответниците посетили дома на ищцата и й обяснили,
че условията на банката, за да отпусне банков кредит за построяване на бъдещата
сграда е да бъдат собственици, а не титуляри на вещното право на строеж върху
земята, поради което, за да се улесни отпускането на банков кредит на
16.10.2006 г. страните сключили привидна сделка, с която прехвърлили правото на
собственост върху имота. Твърди се, че формално пред нотариуса ищцата е
заявила, че е получила продажната цена, но в действителност не е получавала
никакви пари, тъй като с тази сделка
страните са прикрили друга сделка – договор за строителство, настъпването на
чиито правни последици в действително желаят и целят. Твърди се, че няколко
месеца по-късно ищцата е разбрала, че ответниците не само не строят, но и са
отчуждили ¼ идеална част от недвижимия имот, заедно с построените в него
сгради, които са продали на ЕТ „Е.”, представляван от Ц.Н..
Тъй като сделката сключена между
страните е привидна, счита че същата е нищожна и моли съда да постанови
решение, с което да прогласи нищожността на договора, обективиран в нотариален
акт № * с произтичащите от това правни последици.
Ответниците са изразили становище, че
считат предявения иск за изцяло неоснователен. Твърдят, че сключената сделка на
16.10.2006 г. не може да бъде квалифицирана като привидна, тъй като и двете
страни са изразили ясно и недвусмислено волята си пред нотариус * за пораждане
на нейните правни последици, че за процесния недвижим имот са заплатили на
продавача предварително уговорената продажна цена, която е в размер значително
надвишаващ посочената сума в нотариалния акт, че около 10 дни след сделката
продавачката е освободила имота и е предала окончателно владението върху него.
Твърди се, че към момента наличните към 2006 г. стари сгради са вече съборени и
въз основа на издадено строително разрешение върху него е започнало
строителството на масивна четири етажна сграда със смесено предназначение,
включваща жилищна част и обекти за обществено обслужване.
Твърди се също така, че ищцата е
претендирала унищожаемост на договора и поради измама, като претенциите й били
изцяло отхвърлени с влязло в сила съдебно решение по гр.д. 320/2007 г. на РС
Червен бряг.
Твърди се, че действително между тях и
ищцата има сключен предварителен договор от 11.10.2006 г., но сключената
впоследствие сделка за прехвърляне на собствеността с нотариален акт от
16.10.2006 г. заявяват, че не е привидна и не цели прикриване на други правни
последици, а обективира изменена воля на страните за уреждане на отношенията им
по друг начин.
По отношение на предварителния договор
заявяват, че макар и сключен с нотариална заверка на подписите, клаузите на
същия поставят под съмнение неговата действителност и годността му да породи
правни последици, тъй като към 11.10.2006 г. липсва изготвен и одобрен
архитектурен проект за бъдещ строеж върху терена на ищцата, за да могат
страните да договорят кой от тях какви конкретни части ще получи при евентуално
строителство, поради което считат, че това е равнозначно на липса на предмет на
договарянето.
Съдът, като прецени представените по
делото доказателства, приема за установено следното:
Видно от представения по делото
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № * е, че на 16.10.2006 г. Ж.И.
е продала на Н.Б. и М.П. следния свой собствен недвижим имот: поземлен имот с
площ от 544 кв.м., находящ се в *, с идентификатор № *, заедно с построените в
него жилищна сграда, масивна на един етаж със застроена площ от 16 кв.м., с
идентификатор № *, жилищна сграда, масивна на един етаж със застроена площ от
126 кв.м., с идентификатор № * и стопанска сграда паянтова на един етаж със
застроена площ от 61 кв.м. с идентификатор № *. В нотариалния акт е отразено,
че имота е продаден за сумата от 10371,40 лв., която е получена от продавача
изцяло и в брой.
Представен е и нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № * на същия нотариус, с който Н.Б. и М.П.,
заедно със съпругите си В.Б. и Г.П. са продали на ЕТ „Е.” *** ¼ идеална
част от имота придобит от Ж.И. с цитирания по-горе нотариален акт.
Представен е и нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № *, видно от който е, че ЕТ „Е.” е продал на
„Б.” ЕООД, представлявано от управителя Е.Н. придобитите идеални части от
недвижимия имот с нотариален акт № *.
Във връзка с твърдението си, че
оспорвания нотариален акт, с който Ж.И. е продала имота си на ответниците Б. и П.
е привиден, ищцата е представила по делото и подписан между страните документ
наименован предварителен договор с изписана в същия дата 11.10.2006 г.,
подписан от страните и с нотариална заверка на подписите на ищцата и
ответниците Б. и П., като нотариалната заверка е извършена на 16.10.2006 г. /в
деня на изповядване на покупко-продажбата пред друг нотариус/.
Действително по делото липсва
документ, който да съдържа изричното заявление на страните, че сключената
сделка /покупко-продажба/ е симулативна и че прикрива друго съглашение между
страните, но представеният по делото документ, наименован „предварителен
договор” с вписана на него дата преди сключване на сделката и нотариално
заверен в деня на сключване на сделката ясно показва, че оспорвания нотариален
акт не отразява действителните уговорки между страните.
Ищцата е категорична, че се е
съгласила да подпише нотариалния акт за покупко-продажба, тъй като ответниците
са я уверили, че това е изискване на банката, от която имат намерение да
изтеглят кредит, за да построят сградата, за която са се договорили, както и че въпреки отразеното в нотариалния
акт, не й е заплатена каквато и да било парична сума като цена, тъй като уговорката
е била да се построи жилищна сграда в имота й, като преди това се съборят
съществуващите там сгради и тя ще получи от новопостроената сграда жилище и
търговски обект. Ищцата твърди, че е била уверена от Б. и П., че въпреки
нотариалния акт, те ще изпълнят поетите към нея задължения. От представения
документ наименован „предварителен договор”, може да се направи извода, че
действителното намерение на ищцата е било точно в твърдения от нея смисъл, за
което е и съставен „предварителния договор”. В подкрепа на горното е и
последвалата нотариална заверка на подписите върху същия договор, сторена в
деня на сключване на сделката по оспорвания нотариален акт. Несериозно твърди,
че ответниците и ищцата са имали предварителни уговорки, отразени в
предварителния договор, но в последствие тези уговорки са се променили и те са
постигнали съгласие, което са изразили в нотариалния акт за покупко-продажба на
имота. Ако намеренията на страните действително са се променили след подписване
на предварителния договор на 11.10.2006 г., то в такъв случай се обезсмисля
нотариалната заверка на подписите на страните по „предварителния договор”,
извършена както бе посочено по-горе в деня на сключване на продажбата –
16.10.2011 г.
По делото няма данни ответниците да са
се опитали да изтеглят банков кредит, но същите са предприели необходимото за осигуряване
на необходимите средства във връзка с предстоящия строеж и са прехвърлили на
инвеститора Н. съответна идеална част от имота. Ответниците са били наясно, че
с уговорката в „предварителния договор” да не продават имота на трети лица и
само с евентуално отстъпено право на строеж трудно и почти невъзможно би било
привличането на капитали за предстоящия строеж, поради което и са обяснили на
ищцата, че сключват сделката по искане на банката. Същите чрез сключване на
сделката за покупко-продажба са получили възможността да се разпореждат с имота
като със свой и по този начин са привлекли и обезпечили инвеститора Н., който
след прехвърляне на съответната идеална част от имота е започнал влагането на
капитали. Свидетеля Н. заявява, че доколкото му е известно банката не е
одобрила кредит на ответниците и същите не са теглили кредит, след като са
започнали работа с него.
За намеренията на ответниците да
получат собствеността върху имота, за да се снабдят по-лесно със средства за
строежа се съди и от показанията на свидетеля Н., който заявява, че ако не е
бил получил част от имота е нямало да се включи като инвеститор и да вложи
толкова много средства, че проектът и снабдяването със строително разрешение са
финансирани от него. Свидетеля Н. също така е категоричен, че при проведен
разговор с ответниците Б. и П. те са му заявили, че в документа на Ж. /която
била започнала да търси правата си и се обърнала и към него/ са отразени
действителните договорки между страните, като признали, че тя е предоставила
имота за извършване на строежа, а те щели да й предоставят имот в
новопостроената сграда.
Показанията на този свидетел са
обективни. Същият не е в родствени или близки приятелски отношения с която и да
било от страните по делото и не е заинтересован по какъвто и да било начин от
изхода на делото. Свидетелят заявява, че спрял да инвестира в застрояването на
имота, тъй като е узнал, че бившата собственичка на имота е завела дело за
разваляне на нотариалния акт и е узнал за действителните уговорки на страните
отразени в „предварителния договор”.
В съдебно заседание са разпитани и
двама свидетели, доведени от ответниците по делото - свидетелите Д. и П.. Тези свидетели
твърдят, че им е известно, че Б. и П. са отишли в дома на ищцата, за да й дадат
сумата от 60000 лв. /като всеки един от тях е предоставил по 30000 лв./, която
сума те занесли за заплащането на цената на имота. Свидетелите, обаче не са
видели дали действително Б. и П. са носили в себе си тези пари както при
влизането си в дома на И., така и дали са предали парите на същата. Те не са
очевидци нито на плащането на парични суми, нито на водените между тях
разговори. Пресъздават само казаното им от ответниците Б. и П.. Нелогично звучи
обяснението им, че отишли да бъдат свидетели на предаването на парите, но
изчакали от вън, а Б. и П. сами влезли в дома на ищцата и там без документ и
без свидетели са й предали една значителна сума. Това тяхно твърдение противоречи
на намеренията на Б. и П. да се подкрепят с доказателства за предаването на
парите, тъй като именно по тези съображения свидетелите са били извикани да
отидат с тях в дома на ищцата. Показанията на свидетелите Д. и П. противоречат
и на заявеното от самите Б. и П. пред свидетеля Н., който е вложил значителна
сума в проектирането и строителството и пред който същите имат интерес да
докажат собствеността си, предвид съществуващите между тях бизнес отношения и
последвалия отказ от страна на Н. да продължи да влага средства в имот, за
който има спор.
По делото са разпитани като свидетели
още две лица, доведени от ищцовата страна – свидетелите В.П. и Ц.Х..
Свидетелите П. и Х. знаят за уговорките на страните от думите на ищцата.
Свидетеля Х. е в родствени връзки с ищцата, но неговите показания не
противоречат по никакъв начин на показанията на свидетелите П. и Н., които са
без родствени връзки с никоя от страните, още повече че свидетелката П. знае за
уговорките от думите на ищцата, а свидетеля Н. знае за уговорките от думите на
самите ответници.
Съдът дава вяра на показанията на тези
трима свидетели по изложените по-горе съображения. Показанията им не противоречат
и на представения по делото писмен документ, наименован „предварителен договор”
При съвкупната преценка на всички
доказателства по делото, съдът приема, че действителната воля на страните по
оспорения договор не е била за продажба, а е била за отстъпване право на строеж
в имота на ищцата, като същата е следвало след застрояването на имота да получи
жилищен имот и търговски имот в
новопостроената сграда. Обстоятелството, че към момента на постигане на
договорките между страните при сключване на „предварителния договор” не е имало
издадено разрешение за строеж и направен архитектурен проект не прави
постигнатите уговорки недействителни.
Предвид изложеното следва да бъде
прието за установена нищожността на основание чл. 26 ал.2 пр. 5 от ЗЗД
/привидност/ на договора за покупко-продажба, извършен с нотариален акт №*.
Следва на основание чл. 537 ал.2 от ГПК да бъде отменен нотариален акт № *.
При този изход на делото следва да
бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищцата направените деловодни разноски
общо в размер на 1392 лв. – съгласно представения списък на разноските.
На основание изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНА по отношение на Ж.И. с ЕГН **********,***; Н.Б. с ЕГН **********,***; В.Б. с ЕГН **********,***; М.П. с ЕГН **********,***; Г.П. с ЕГН **********,*** и „Б.” ЕООД със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от управителя Е.Н. нищожността на основание чл. 26 ал.2 пр. 5 от ЗЗД /поради
привидност/ на договора за
покупко-продажба, извършен с нотариален акт №*, вписан в службата по
вписвания *.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 537 ал.2 от ГПК ОТМЕНЯ
нотариален акт нотариален акт №*, вписан в службата по вписвания *.
ОСЪЖДА Н.Б. с ЕГН **********,***; В.Б.
с ЕГН **********,***; М.П. с ЕГН **********,***
и Г.П. с ЕГН **********,*** да заплатят на Ж.И. с ЕГН **********,***
направените деловодни разноски в
размер на 1392 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД в двуседмичен
срок от връчване на копие от същото на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: